- Situation
- Propriétaire qui veut mettre fin à un bail rural et retrouver la libre disposition de ses terres
- Qui est concerné
- Bailleurs, héritiers d'un bailleur, acquéreurs de terres louées
- À retenir
- Le bail rural se renouvelle de plein droit : le bailleur ne peut le faire cesser que pour un motif prévu par la loi, dans des formes et des délais stricts
- Textes
- Code rural, articles L. 411-31, L. 411-32, L. 411-35, L. 411-47, L. 411-58 et L. 411-64
La réponse courte
Le statut du fermage protège fortement le preneur : le bail, conclu pour neuf ans au moins, se renouvelle automatiquement. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer ses terres par simple décision. Il dispose de quatre voies : le congé délivré en fin de bail, la résiliation pour faute du preneur, la résiliation de parcelles devenues constructibles, et l'accord amiable avec le fermier.
Les voies possibles
- Le congé pour reprise, en fin de bail : vous reprenez les terres pour les exploiter vous-même, ou pour votre conjoint, votre partenaire de pacs ou un descendant. Le congé est délivré par commissaire de justice au moins dix-huit mois avant l'échéance, et le repreneur doit remplir des conditions de capacité et d'exploitation personnelle (articles L. 411-47 et L. 411-58).
- Le congé lorsque le fermier atteint l'âge de la retraite : le bailleur peut, dans les conditions prévues par la loi, refuser le renouvellement au preneur qui a atteint l'âge de la retraite (article L. 411-64).
- La résiliation pour faute : deux défauts de paiement du fermage persistant trois mois après une mise en demeure, agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, ou cession et sous-location interdites (articles L. 411-31 et L. 411-35). Elle est prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux.
- La résiliation de parcelles devenues constructibles : lorsque la destination agricole des parcelles peut être changée, notamment en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme, le bailleur peut résilier le bail sur ces parcelles, en indemnisant le preneur (article L. 411-32).
- L'accord amiable : le fermier accepte de libérer les terres, souvent contre une indemnité. L'accord doit être écrit et précis : parcelles, date de libération, indemnité, état des lieux.
Pour une résiliation pour mauvaise exploitation, l'état des terres se constate sur le terrain et à la bonne saison : friche, adventices, haies arrachées, sols épuisés. Un constat daté et un regard agronomique font souvent la différence devant le tribunal paritaire.
Les erreurs qui font échouer la démarche
- Un congé délivré trop tard, par simple lettre, ou sans les mentions obligatoires.
- Un motif de reprise mal choisi ou mal énoncé, ou une reprise de façade au profit d'un tiers.
- L'oubli du contrôle des structures et de l'autorisation d'exploiter du repreneur.
- Des mises en demeure irrégulières pour les fermages impayés.
- Reprendre les terres sans attendre le jugement : le preneur pourrait obtenir réparation, voire sa réintégration.
Comment le cabinet peut vous aider
- Choisir la voie adaptée à votre situation et à votre calendrier.
- Rédiger et faire délivrer un congé régulier, dans les délais.
- Engager la demande de résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
- Négocier et rédiger un accord de libération des terres.
Maître Walid Chamkhi, avocat des professionnels du végétalAvocat inscrit au Barreau de Nantes, intervient dans toute la France
Information générale, qui ne remplace pas l'analyse de votre situation. Voir aussi Reprise des terres par le propriétaire et Résiliation pour fermage impayé et Résiliation pour mauvaise exploitation. Textes : code rural et de la pêche maritime (Légifrance).